《房地产估价》在线作业二
试卷总分：100
单选题
一、单选题（共 20 道试题，共 100 分。）
V
1. 估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和()。
A. 价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B. 价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C. 价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D. 价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
此题选: D 满分：5 分
2. 商业经营的房地产，其净收益为（ ）。
A. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润
B. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润－投资利息
C. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－投资利息
D. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－商业利润－投资利息
满分：5 分
3. 某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据()应按服装店用途进行估价。
A. 合法原则
B. 最高最佳使用原则
C. 估价时点原则
D. 替代原则
满分：5 分
4. 若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。
A. 通货膨胀影响
B. 投资利息因素
C. 资金时间价值
D. 投资风险补偿
满分：5 分
5. 在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。
A. 后续开发成本+管理费用
B. 后续开发成本+管理费用+销售费用
C. 待开发房地产价值+后续开发成本
D. 待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
此题选: D 满分：5 分
6. 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。
A. 自然折旧
B. 物质折旧
C. 功能折旧
D. 经济折旧
满分：5 分
7. 某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（）。
A. 被烧损前的状况
B. 被烧损后的状况
C. 被烧损前与被烧损后的差异状况
D. 未来修复或重建后的状况
满分：5 分
8. 某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。
A. 现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B. 现时该房改房上市交易的正常价格
C. 现时该房屋的房改成本价
D. 当时该房屋的房改成本价
满分：5 分
9. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。
A. 1838.00
B. 1844.55
C. 1845.87
D. 1850.00
此题选: D 满分：5 分
10. 某宗房地产建筑面积2000 ，土地面积4000 ，若保持现有用途价值3000元/ ；经过装修改造，装修费用200元/ ，售价2600元/ ；装修后改变用途需补地价600元/ ，售价2800元/ ；若拆除建筑物拆除费用300元/ ，残值50元/ ，地价1800元/ ，则该宗房地产的最适合处理方式为（ ）。
A. 保持现有用途
B. 装修改造
C. 装修后改变用途
D. 拆除建筑物
此题选: D 满分：5 分
11. 有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为（）万元。
A. 400
B. 450
C. 500
D. 540
满分：5 分
12. 下列情况中会导致房地产价格上升的是()。
A. 上调贷款利率
B. 收紧房地产开发贷款
C. 开征房地产持有环节的税收
D. 增加土地供应
此题选: D 满分：5 分
13. 假设开发法中，估价时点通常是（ ）
A. 开发完成后的房地产价值所对应的时间
B. 开发结束时的时间
C. 全部租售出去的时间
D. 购买待开发房地产时的时间
此题选: D 满分：5 分
14. 下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。
A. 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
B. 建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数
C. 建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
D. 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
此题选: D 满分：5 分
15. 有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。
A. 30
B. 40
C. 50
D. 60
满分：5 分
16. 某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。
A. 19％
B. 21％
C. 23％
D. 25％
满分：5 分
17. 一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（ ）以上的不易采用。
A. 1年
B. 0.5年
C. 2年
D. 3年
满分：5 分
18. 以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为(）
A. 签订估价委托合同之日
B. 发放抵押贷款之日
C. 完成估价对象实地查看之日
D. 未来处置抵押房地产之日
满分：5 分
19. 一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。
A. 50
B. 40
C. 46
D. 不确定
满分：5 分
20. 砖木结构二等的残值率为（ ）。
A. 2%
B. 4%
C. 3%
D. 5%
满分：5 分
试卷总分：100
单选题
一、单选题（共 20 道试题，共 100 分。）
V
1. 估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和()。
A. 价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件
B. 价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函
C. 价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制
D. 价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制
此题选: D 满分：5 分
2. 商业经营的房地产，其净收益为（ ）。
A. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润
B. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－商业利润－投资利息
C. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－财务费用－投资利息
D. 商品销售收入－商品销售成本－经营费用－商品销售税金及附加－管理费用－商业利润－投资利息
满分：5 分
3. 某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据()应按服装店用途进行估价。
A. 合法原则
B. 最高最佳使用原则
C. 估价时点原则
D. 替代原则
满分：5 分
4. 若较为精确地应用假设开发法时，应考虑（）。
A. 通货膨胀影响
B. 投资利息因素
C. 资金时间价值
D. 投资风险补偿
满分：5 分
5. 在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。
A. 后续开发成本+管理费用
B. 后续开发成本+管理费用+销售费用
C. 待开发房地产价值+后续开发成本
D. 待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
此题选: D 满分：5 分
6. 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。
A. 自然折旧
B. 物质折旧
C. 功能折旧
D. 经济折旧
满分：5 分
7. 某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为（）。
A. 被烧损前的状况
B. 被烧损后的状况
C. 被烧损前与被烧损后的差异状况
D. 未来修复或重建后的状况
满分：5 分
8. 某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是()。
A. 现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金
B. 现时该房改房上市交易的正常价格
C. 现时该房屋的房改成本价
D. 当时该房屋的房改成本价
满分：5 分
9. 某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。
A. 1838.00
B. 1844.55
C. 1845.87
D. 1850.00
此题选: D 满分：5 分
10. 某宗房地产建筑面积2000 ，土地面积4000 ，若保持现有用途价值3000元/ ；经过装修改造，装修费用200元/ ，售价2600元/ ；装修后改变用途需补地价600元/ ，售价2800元/ ；若拆除建筑物拆除费用300元/ ，残值50元/ ，地价1800元/ ，则该宗房地产的最适合处理方式为（ ）。
A. 保持现有用途
B. 装修改造
C. 装修后改变用途
D. 拆除建筑物
此题选: D 满分：5 分
11. 有一房地产，未来第一年净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10％，则该房地产的收益价格为（）万元。
A. 400
B. 450
C. 500
D. 540
满分：5 分
12. 下列情况中会导致房地产价格上升的是()。
A. 上调贷款利率
B. 收紧房地产开发贷款
C. 开征房地产持有环节的税收
D. 增加土地供应
此题选: D 满分：5 分
13. 假设开发法中，估价时点通常是（ ）
A. 开发完成后的房地产价值所对应的时间
B. 开发结束时的时间
C. 全部租售出去的时间
D. 购买待开发房地产时的时间
此题选: D 满分：5 分
14. 下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。
A. 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
B. 建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数
C. 建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
D. 建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
此题选: D 满分：5 分
15. 有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。
A. 30
B. 40
C. 50
D. 60
满分：5 分
16. 某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40％。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。
A. 19％
B. 21％
C. 23％
D. 25％
满分：5 分
17. 一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔（ ）以上的不易采用。
A. 1年
B. 0.5年
C. 2年
D. 3年
满分：5 分
18. 以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为(）
A. 签订估价委托合同之日
B. 发放抵押贷款之日
C. 完成估价对象实地查看之日
D. 未来处置抵押房地产之日
满分：5 分
19. 一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。
A. 50
B. 40
C. 46
D. 不确定
满分：5 分
20. 砖木结构二等的残值率为（ ）。
A. 2%
B. 4%
C. 3%
D. 5%
满分：5 分
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